OPINIÓN

La odisea de alquilar en Gran Buenos Aires

MIÉRCOLES 29 DE ENERO DE 2014 10:52

El autor analiza el funcionamiento del mercado inmobiliario en relación a los alquileres. La necesidad de regulaciones que defiendan a los inquilinos.

Por Daniel Kaminszczik

El actual escenario económico, caracterizado por una fuerte devaluación del peso, plantea desafíos al Gobierno en relación a su impacto sobre los sectores sociales más vulnerables. El Ejecutivo deberá instrumentar medidas en muchos ámbitos (control de precios, aumento de los programas sociales). Uno de ellos, sin dudas, tiene que ver con el mercado de alquileres de propiedades para vivienda. Si ya se trataba de un mercado abusivo, ahora los movimientos con el dólar le dan una nueva excusa para seguir perjudicando a los inquilinos (sin regulaciones que lo protejan).

Más allá de la manipulación de precios por parte de los operadores inmobiliarios, quienes indexan de ese modo sus ingresos mediante el consecuente aumento de las comisiones que cobran sobre el monto total de los contratos, la cuestión se complejiza aún más con la sumatoria de diversos e irregulares factores que ponen a dicho mercado al margen de la ley.

Intentar alquilar una propiedad implica no sólo contar con importantes sumas de dinero y garantes propietarios – en muchos casos dos y muchas veces de Capital (aunque se alquile en Gran Buenos Aires) - para acceder a la misma, sino también aceptar, a la hora de la firma del contrato – un texto modelo que jamás admite los cambios propuestos por el locatario - comisiones del 5% para el agente inmobiliario (la ley fija el 4% más IVA) que sólo paga el inquilino cuando la erogación debiera ser asumida por mitades por éste y el locador; el pago de sellados e impuestos inmobiliarios a cargo del locatario y, en algunos casos, también el pago de expensas extraordinarias, ítems estos últimos que legalmente corresponden exclusivamente al propietario.

Como si el abuso fuera poco, y pese a la prohibición vigente, la indexación del contrato es disfrazada al establecerse como precio nominal el segundo año, con lo cual se aplica para el primer año un generoso “descuento” que, según el caso, oscila entre el 20 y el 30%.

Quien proteste esta metodología mencionando la letra de la norma vigente, recibirá como respuesta –generalmente de manera prepotente y chabacana- una frase que se repetirá inexorablemente en cuanta inmobiliaria visite en procura de un techo: “La ley dice eso pero el que manda es el mercado”. Por otra parte, aquel que acepte con su firma tales condiciones y se niegue a pagar lo que no corresponde una vez en posesión del inmueble, no sólo se expondrá al desalojo sino que también condenará a su garante a procesos judiciales con los gastos que estos acarrean y a la amenaza de embargo de la propiedad dada en garantía. Por supuesto, el inquilino en cuestión pasará a integrar las listas negras de los carteles inmobiliarios que se esconden detrás de las diversas “redes” que nuclean a los corredores y, por mucho tiempo, no podrá pretender volver a alquilar una propiedad en la zona.

La renovación

Hasta aquí, el calvario del ingreso a la vivienda. Dos años masticando bronca, sintiéndose estafado e indefenso y temeroso de acudir a las autoridades por miedo a terminar en la calle. Vale señalar que un tres ambientes en Gran Buenos Aires (en un barrio cualquiera de clase media) cotiza entre los 2500 y los 3000 pesos. Lo que sigue es la renovación.

Para renovar el contrato, el locatario es obligado a pagar precios cuyos aumentos llegan hasta duplicar la evolución inflacionaria, a “reforzar” en la misma proporción el depósito de garantía –siendo que la ley dice que el mismo debe ser reintegrado actualizado y por ende, no habría necesidad de tal “refuerzo” - y una vez más, debe abonar el 5% del monto total del contrato en concepto de comisión al agente inmobiliario lo cual también se prohíbe expresamente en la normativa vigente.

Una vez más la disyuntiva: someterse o ir a la calle y volver a empezar con el calvario. No hay salida. La sola idea de un nuevo contrato y los gastos de mudanza hacen desistir al locatario de todo intento. Las inmobiliarias, impunes, por supuesto.

Hace un año y medio, el Gobierno Nacional hizo un anuncio que permitió que quienes somos víctimas de esta trama perversa, nos ilusionáramos con lo que parecía ser la solución definitiva a nuestro padecimiento: el programa de créditos a la vivienda ProCreAr. La alegría duró poco para quienes tenemos nuestra vida armada en el GBA.

Pese a una búsqueda de meses, me fue imposible conseguir en los tres cinturones del conurbano, un terreno con servicios y transportes de la superficie exigida por $100.000, como tampoco una unidad a estrenar por $500.000, suponiendo que uno hubiera podido ahorrar los $ 100.000 correspondientes al 20% de tal valor, del que se debe disponer para acceder a la financiación del restante 80% del precio. Una vez más, los inquilinos del GBA quedamos fuera de la posible solución que termine con nuestras penurias.

Los argentinos, en muchos terrenos, sabemos qué ocurre cuando el mercado establece sus reglas sin ningún tipo de control estatal. El inmobiliario es un ejemplo más, aunque más perjudicial que otros para la vida de tantísimas familias. ¿Faltará mucho para que avance en el Congreso una ley de alquileres?